¿DEBE ALQUILAR O COMPRAR UNA CASA? USE LA REGLA ‘BURL’ PARA EVITAR EL ARREPENTIMIENTO FINANCIERO

Cuando se trata de maximizar su estilo de vida y patrimonio neto, la pregunta ”¿debo alquilar o comprar ?” es una de las más debatidas. Incluso si ya es dueño de su casa o departamento, es un buen ejercicio considerar regularmente si vivir allí es la mudanza óptima.

Endeudarse para comprar es siempre una apuesta. Pero si sigue ese camino, su objetivo sería usar la deuda para vivir una vida mejor de la que podría haber tenido si tuviera que pagar en efectivo. Los primeros años después de endeudarse para comprar una casa son generalmente los más riesgosos.

Por el contrario, el rendimiento de la renta que paga es esencialmente cero. Sí, a cambio de pagar el alquiler, obtienes un lugar para quedarse. Pero tiene pocas posibilidades de generar capital.

BURL: La regla de inversión inmobiliaria a seguir

Como inversionista de bienes raíces , siempre recomiendo usar la regla “BURL”, que significa “comprar servicios públicos, alquilar lujos”, para evitar arrepentimientos financieros.

La utilidad se puede definir como algo que absolutamente necesita, con muy poco espacio sin usar. El lujo es algo más allá de lo que necesita, como una tercera habitación vacía, una terraza enorme y un patio trasero con piscina.

BURL lo ayuda a ver que el verdadero costo de vida en una casa de su propiedad no es solo el dinero que gastó para vivir allí. Es el costo de oportunidad de no alquilarlo a precio de mercado.

Un caso de estudio para la regla BURL

Una vez conocí a una pareja en San Francisco que decidió reducir su tamaño cuando se dieron cuenta de que podían alquilar su casa de 2600 pies cuadrados, cuatro habitaciones y tres baños por $7500 al mes.

Antes de la pandemia, compraron una segunda casa más pequeña en una ubicación menos céntrica que costó un 40 % menos de lo que pagaron por la primera casa. Su nueva casa tenía una hipoteca de $3,000 y podría haberse alquilado por $4,500 al mes.

Para ellos, una casa más pequeña con un valor de alquiler de $4500 se ajustaba más a su presupuesto y al tamaño de su hogar. Así que alquilaron su antigua casa por $7500 al mes y aumentaron su flujo de efectivo mensual en al menos $3000.

Siguiendo la regla BURL, optaron por comprar, y vivir en ella, la casa un poco más utilitaria de tres habitaciones y dos baños y medio, y dejar que otra persona la alquilara por lujo. 

Si ha sido propietario por un tiempo, nunca está de más investigar un poco y ver cuánto podría cobrar su casa en alquiler en el mercado actual. Te sorprenderías. A junio de 2022, el precio de alquiler medio nacional ha aumentado un 14,1 %, según datos de Apartment List .

Y gracias a la inflación, el crecimiento de la población y la demografía, es probable que el alquiler continúe aumentando indefinidamente. 

Qué hacen los inversores inmobiliarios inteligentes

En mi experiencia, la cuestión de “alquilar o comprar” se reduce a esto:

Si tiene dinero en efectivo para el pago inicial de una casa de lujo y quiere evitar el despilfarro económico, compre y viva en una propiedad solo si está dispuesto a pagar el alquiler justo del mercado.

Si quiere ir de lujo pero no tiene el pago inicial, puede estar tranquilo como inquilino sabiendo que está obteniendo una mejor oferta en su casa o apartamento alquilado que su propietario.

Los inversionistas inmobiliarios inteligentes a menudo no pagan más de 100 veces el alquiler mensual para comprar una propiedad. En el caso de la pareja anterior, un inversionista que sigue la regla de 100 veces la renta mensual no pagaría más de $750,000 porque la renta mensual de mercado era de $7,500.

Gastar $7,500 al mes ($90,000 al año) en alquiler puede parecer costoso, pero pagar $7,500 al mes en alquiler en realidad es un valor relativamente bueno, ya que habría tenido que gastar aproximadamente 360 ​​veces el alquiler mensual para comprar esa casa a su precio de mercado. de alrededor de $ 2.7 millones en ese momento.

Puede ser más difícil seguir la regla de inversión inmobiliaria BURL en ciudades caras como Nueva York, Los Ángeles y San Francisco. Hay gente que paga  seis cifras al año de alquiler , pero en realidad están saliendo ganando gracias a la regla BURL. Estos inquilinos están invirtiendo en diferentes propiedades en otras partes del país para obtener mayores rendimientos de alquiler.

Un Honda Civic lo lleva bien, pero a algunas personas les gusta conducir Ferraris. La regla BURL dice que si te lo puedes permitir, compra el Honda Civic y alquila el Ferrari los fines de semana.

El otro lado de BURL

En el Medio Oeste, hay propiedades por alrededor de $ 200,000 que podrían alquilarse por $ 2,000 al mes según la regla de alquiler mensual de 100 veces. Increíble valor para los inversionistas, pero no tanto para los inquilinos, incluso si el monto absoluto en dólares del alquiler es bajo.

Si comprara una casa de este tipo con un pago inicial de $40 000, una hipoteca de $160 000 y una tasa de interés del 4 %, los costos anuales de propiedad serían aproximadamente:

• $ 6,400 de interés hipotecario
• $2,400 impuestos a la propiedad
• $1,200 seguro
• $3,000 mantenimiento
• = $13,000

Agregue $ 800 al año en costo de oportunidad por no obtener un rendimiento libre de riesgo del 2% en el pago inicial de $ 40,000, y cuesta solo $ 13,800 por año en comparación con $ 24,000 por año en alquiler.

Incluso si el propietario solo pudiera cobrar $1,200 (frente a los $2,000 esperados) al mes en alquiler, lo que hace que la compra de la propiedad de $200,000 sea igual a 167 veces el alquiler mensual, ser propietario sigue siendo una mejor propuesta de valor, especialmente si la propiedad continúa apreciándose.

Si el área en la que vive, o le gustaría vivir, tiene precios de mercado similares a estos, debe comprar en lugar de alquilar, ya que podría obtener un flujo de efectivo positivo de inmediato si algún día alquilara la propiedad.

En última instancia, dónde elegimos vivir es una decisión muy personal. Todos queremos vivir cerca de amigos y familiares. También queremos vivir en un área con excelente comida, entretenimiento maravilloso y clima agradable.

¡Pero no podemos tenerlo todo! Lo que podemos hacer, sin embargo, es elegir las mejores opciones con el dinero que tenemos.

Fuente: https://www.cnbc.com/2022/07/19/should-you-rent-or-buy-a-home-use-this-rule-to-avoid-financial-regret-says-real-estate-investor.html